Kira tahliye davası nedir?
Kira tahliye davası kiraya verenin kanundaki bir sebebe dayanarak kiracının taşınmazdan çıkarılmasını istediği davadır. Konut ve çatılı işyeri kiraları Türk Borçlar Kanunu'nda kiracıyı koruyan özel kurallara bağlıdır. Kiraya veren, yalnız sözleşme süresinin dolduğunu ileri sürerek sözleşmeyi sona erdiremez.
Belirli süreli bir konut kirasında kiracı, süre bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar. Tahliye bu yüzden ancak kanunda sayılan sebeplerden biri varsa mümkündür. Dava yoluyla tahliyeye ilişkin bu kurallar kiracı aleyhine sözleşmeyle değiştirilemez.
Kiracı hangi sebeplerle tahliye edilebilir?
Kiracı ancak Türk Borçlar Kanunu'nda sayılan sebeplerle tahliye edilebilir. Sebepler kiraya verenden ya da kiracıdan kaynaklanır. Her sebebin kendine özgü süresi vardır:
| Tahliye sebebi | Kısa açıklama | Dava ya da takip süresi |
|---|---|---|
| Kiraya verenin gereksinimi | Konut veya işyeri ihtiyacı (kiraya veren, eşi, altsoyu, üstsoyu ya da bakmakla yükümlü olduğu kişi için) | Belirli süreli sözleşmede süre sonundan itibaren bir ay |
| Yeniden inşa ve imar | Kullanımın imkansız olduğu esaslı onarım, genişletme ya da değiştirme | Aynı bir aylık süre |
| Yeni malikin gereksinimi | Taşınmazı sonradan satın alanın ihtiyacı | Edinmeden itibaren bir ay içinde bildirim, altı ay sonra dava |
| Tahliye taahhüdü | Kiracının belli tarihte boşaltacağını yazılı olarak üstlenmesi | Taahhüt tarihinden itibaren bir ay |
| İki haklı ihtar | Bir kira yılı içinde kira bedeli için iki yazılı haklı ihtar | Kira yılının bitiminden itibaren bir ay |
| Kiracının başka konutu | Kiracının ya da eşinin aynı ilçe veya belde sınırlarında oturmaya elverişli konutu | Sözleşme bitiminden itibaren bir ay |
| Kira bedelinin ödenmemesi | Ödeme için verilen otuz günlük süreye rağmen ödememe | İhtardaki süre dolunca fesih ve tahliye |
| On yıllık uzama süresinin bitmesi | Sebep göstermeden fesih imkanı | Her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirim |
İhtiyaç nedeniyle tahliye nasıl ispatlanır?
İhtiyaç nedeniyle tahliyede kiraya veren, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu ispat etmelidir. Yargıtay uygulamasında ihtiyacın geçici değil, sürekli olması da aranır. Çocuğun evlenecek olması, kiraya verenin kendi kira evinden çıkma zorunluluğu ya da sağlık sebebiyle başka bir eve geçme ihtiyacı bu kapsamda değerlendirilebilir.
İhtiyaç iddiası tanık, belge ve keşifle desteklenmelidir. Kiraya verenin aynı yerde boş ve uygun başka bir taşınmazı varsa ihtiyaç iddiası zayıflar. Gereksinim nedeniyle boşaltılan yer, haklı sebep olmadıkça üç yıl boyunca eski kiracı dışında birine kiralanamaz.
Yeni malik kiracıyı nasıl çıkarabilir?
Yeni malik kiracıyı kendi gereksinimi için iki yoldan biriyle çıkarabilir. Birinci yolda edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirir. Bu bildirimden sonra altı ay geçince dava açabilir. İkinci yolda sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açar. Yeni malik de gereksinimini ispat etmek zorundadır.
On yıllık uzama süresi nasıl hesaplanır?
On yıllık uzama süresi, belirli süreli sözleşmenin ilk süresi bittikten sonra başlar. Örneğin bir yıllık bir sözleşmede, sözleşmenin başlangıcından itibaren on bir yıl dolduğunda bu imkan doğar. Kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimle sözleşmeye sebep göstermeden son verebilir. Belirsiz süreli kiralarda kiraya veren kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildiriminde bulunabilir.
Tahliye taahhüdü nasıl geçerli olur?
Tahliye taahhüdü kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak üstlenmesidir. Taahhüdün geçerli olması için kiralananın tesliminden sonra verilmesi gerekir. Sözleşme imzalanırken teslimden önce alınan taahhütler bu nedenle tartışmalı hale gelir.
Taahhüt edilen tarihte kiracı çıkmazsa kiraya veren bir ay içinde icra takibi başlatabilir ya da dava açabilir. Bu bir aylık süre kaçırılırsa taahhüde dayanarak tahliye istenemez. Taahhüdün tarihinin ve kiracının imzasının açık olması ispat açısından önemlidir.
Kira bedeli ödenmezse kiracı nasıl tahliye edilir?
Kira bedeli ödenmezse kiraya veren kiracıya yazılı olarak süre verip, bu sürede ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az otuz gündür. Süre, yazılı bildirimin kiracıya ulaştığı günü izleyen günden başlar. Bu bildirim çoğunlukla noter aracılığıyla ihtarname ile yapılır.
Kiraya veren aynı sonucu icra takibiyle de elde edebilir. İcra dairesinden gönderilen ödeme emrinde otuz günlük ödeme süresi ile ödenmezse tahliye istenebileceği yazılır. Kiracı yedi gün içinde itiraz edebilir. Kiracı itiraz etmez ve süre içinde ödemezse kiraya veren icra mahkemesinden tahliye kararı ister. Bu talep ihtar süresinin bitiminden itibaren altı ay içinde yapılmalıdır.
Kiracı itiraz ederse takip durur. Kiraya veren itirazın kaldırılması için icra mahkemesine başvurabilir ya da genel mahkemede dava açabilir. Ödeme emrine itirazın genel kuralları icra takibine itiraz rehberinde anlatılır.
İki haklı ihtar ne demektir?
İki haklı ihtar, kiracının bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için iki kez yazılı olarak uyarılmasıdır. İhtarların haklı sayılması için gönderildikleri tarihte kira borcunun gerçekten muaccel ve ödenmemiş olması gerekir. Kiracı ihtardan sonra ödese bile ihtar haklı kalır. Kiraya veren, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde dava açabilir.
Kira tahliye davasında arabuluculuk zorunlu mu?
Evet. 1 Eylül 2023'ten sonra açılan kira tahliye davalarında arabuluculuğa başvurmak dava şartıdır. Bu kural 7445 sayılı Kanun'la Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na eklenen 18/B maddesine dayanır. Arabuluculuk başvurusu yapılmadan açılan dava usulden reddedilir.
Zorunluluğun bir istisnası vardır. İcra ve İflas Kanunu'na göre ilamsız icra yoluyla yapılan tahliye takipleri arabuluculuk kapsamı dışındadır. Kira bedelinin ödenmemesi ya da tahliye taahhüdü nedeniyle icra dairesi aracılığıyla takip başlatacak kiraya veren önce arabulucuya gitmek zorunda değildir.
Başvuru uyuşmazlığın konusuna göre yetkili mahkemenin bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna yapılır. Arabulucu süreci görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde sonuçlandırır; zorunlu hallerde süre en çok bir hafta uzar. Başvurudan son tutanağa kadar geçen sürede hak düşürücü süre işlemez.
Arabuluculukta anlaşma olursa anlaşma belgesine icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur. Taşınmazla ilgili anlaşmalarda şerh, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinden alınır. Şerh alınmış anlaşma belgesine dayanarak tahliye icra yoluyla gerçekleştirilebilir.
Arabulucuya ne zaman başvurulmalı?
Arabulucuya tahliye davası açma hakkı doğduktan sonra, dava açma süresi içinde başvurulmalıdır. Yargıtay, ihtiyaç nedeniyle tahliyede dava açma hakkı doğmadan yapılan arabuluculuk başvurusunun dava şartını karşılamadığını kabul etmektedir. Belirli süreli sözleşmede bu, sözleşme süresinin sona ermesinden sonraki bir aylık dönem demektir. Sözleşme bitmeden yapılan erken başvuru, sonradan açılan davanın usulden reddine yol açabilir.
Kira tahliye davası hangi mahkemede açılır?
Kira tahliye davası sulh hukuk mahkemesinde açılır. Kira ilişkisinden doğan alacak davaları dahil bütün kira uyuşmazlıklarına sulh hukuk mahkemesi bakar. İlamsız icra yoluyla başlatılan tahliye takiplerinde ise tahliye kararını icra mahkemesi verir.
Yetkili mahkeme genel kurala göre davalı kiracının yerleşim yeri mahkemesidir. Sözleşmeden doğan davalarda sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesi de yetkilidir. Arabuluculuk başvurusu da bu yetki kurallarına göre belirlenen yerdeki büroya yapılır.
Kira tahliye davası adım adım nasıl açılır?
Kira tahliye davası, dava şartı arabuluculuktan sonra sulh hukuk mahkemesine dilekçe verilerek açılır. İhtiyaç nedeniyle tahliye için süreç şu sırayı izler:
- Sözleşmeyi inceleyin: Sözleşmenin belirli mi belirsiz süreli mi olduğunu ve kira yılının başlangıç tarihini belirleyin.
- Süreyi hesaplayın: Dava açma hakkının hangi tarihte doğacağını ve bir aylık sürenin ne zaman biteceğini hesaplayın.
- Bildirimi yapın: İsterseniz süre içinde dava açacağınızı kiracıya yazılı bildirin. Bu bildirim dava açma süresini bir kira yılı uzatır.
- Arabulucuya başvurun: Dava açma hakkı doğduktan sonra arabuluculuk bürosuna başvurun.
- Son tutanağı alın: Anlaşma olmazsa arabulucu son tutanak düzenler.
- Davayı açın: Son tutanakla birlikte dilekçeyi sulh hukuk mahkemesine verin; harç ile gider avansını yatırın.
- İspat aşaması: Mahkeme tanıkları dinler, gerekirse keşif yapar.
- Karar ve tahliye: Tahliye kararı verilirse ilamlı icra yoluyla taşınmazın boşaltılması istenir.
Kiracı tahliye davasına karşı ne yapabilir?
Kiracı tahliye davasına karşı kiraya verenin dayandığı sebebin gerçekleşmediğini ileri sürebilir. İhtiyaç davasında ihtiyacın samimi olmadığını, taahhüt davasında taahhüdün teslimden önce ya da baskıyla alındığını savunabilir. Sürenin kaçırıldığı da her aşamada ileri sürülebilecek önemli bir savunmadır.
Kira bedelinin ödenmemesine dayanan takipte kiracı, ödemeyi belgeleyerek itiraz edebilir. İcra hukukunda bu itirazın noter onaylı belge, makbuz ya da banka kaydı gibi güçlü belgelerle desteklenmesi gerekir. Kiracı, tahliye kararına karşı kanun yoluna da başvurabilir.
Kira tahliye davası ne kadar sürer?
Kira tahliye davasının süresi kanunda belirlenmemiştir. Arabuluculuk aşaması en çok dört hafta sürer. Dava aşamasında süre; tanık sayısına, keşif ihtiyacına ve mahkemenin iş yüküne göre değişir. 2026'da yapılan değişiklikle iki duruşma arasındaki sürenin kural olarak üç ayı geçemeyeceği düzenlendi. İlamsız icra yoluyla tahliye ise kiracı itiraz etmediğinde dava yoluna göre çok daha kısa sürede sonuçlanabilir.
Kira tahliye davası için hangi belgeler gerekir?
Kira tahliye davası için gereken belgeler tahliye sebebine göre değişir. Aşağıdaki kontrol listesi temel belgeleri toplar:
- Yazılı kira sözleşmesi ya da kira ilişkisini gösteren banka kayıtları
- Tapu kaydı
- Varsa tahliye taahhütnamesi
- Gönderilen ihtarnameler ile tebliğ belgeleri
- İhtiyacı gösteren belgeler (evlilik, iş yeri değişikliği, sağlık raporu, kendi kira sözleşmeniz)
- Yeniden inşa için ruhsat ya da proje belgeleri
- Arabuluculuk son tutanağı
- Tanıkların ad ile adresleri
Kira tahliyesinde sık yapılan hatalar nelerdir?
Kira tahliyesinde sık yapılan hatalar çoğunlukla sürelerin yanlış hesaplanmasından kaynaklanır. Bu sürelerin çoğu hak düşürücü niteliktedir:
- Tahliye taahhüdünü kiralananın tesliminden önce almak
- Taahhüt tarihinden sonraki bir aylık süreyi kaçırmak
- Ödeme ihtarında otuz günden kısa süre vermek
- Arabulucuya dava açma hakkı doğmadan başvurmak
- Arabulucuya gitmeden doğrudan dava açmak
- Gerçek olmayan bir ihtiyaç iddiasıyla dava açmak
- Kiracıyı kilit değiştirme ya da elektrik kesme gibi yollarla çıkarmaya çalışmak
Kiracıyı mahkeme kararı ya da icra yolu dışında zorla çıkarmaya çalışmak ceza sorumluluğu doğurabilir. Tahliye yalnız yasal yollarla gerçekleştirilmelidir. Gereksinim nedeniyle boşaltılan yeri üç yıl içinde başkasına kiralayan kiraya veren, eski kiracıya son kira yılındaki bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öder.
Kira tahliye davasında avukat gerekli mi?
Hayır. Kira tahliye davasında avukat tutmak zorunlu değildir. Süreler kısa ve hak düşürücü olduğundan, sözleşmenizin türüne göre doğru tarihi belirlemek için somut durumunuzu bir avukatla değerlendirmeniz yararlı olur. Bulunduğunuz ildeki avukatları gayrimenkul avukatları sayfasında görebilirsiniz.
Bu yazı genel bilgilendirme niteliğindedir ve hukuki danışmanlık yerine geçmez.
Sık sorulan sorular
Ev sahibi sözleşme bitti diye kiracıyı çıkarabilir mi?
Hayır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren sözleşme süresinin bitmesine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Tahliye için kanundaki sebeplerden biri gerekir. On yıllık uzama süresinin dolması ayrı bir fesih imkanı yaratır.
Kira tahliye davasında arabuluculuk zorunlu mu?
Evet. 1 Eylül 2023'ten sonra açılan davalarda arabulucuya başvurmak dava şartıdır. İlamsız icra yoluyla yapılan tahliye takipleri bu zorunluluğun dışındadır.
Tahliye taahhüdü ne zaman verilmelidir?
Tahliye taahhüdü kiralananın tesliminden sonra yazılı olarak verilmelidir. Taahhüt edilen tarihte boşaltılmazsa kiraya veren bir ay içinde icra takibi başlatmalı ya da dava açmalıdır.
Kirayı ödemeyen kiracıya ne kadar süre verilir?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya en az otuz günlük ödeme süresi verilir. Bu sürede ödeme yapılmazsa kiraya veren sözleşmeyi feshedip tahliye isteyebilir.
Yeni ev sahibi kiracıyı hemen çıkarabilir mi?
Hayır. Yeni malik gereksinimini ispat etmek zorundadır. Edinmeden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapıp altı ay sonra dava açabilir ya da sözleşme bitiminden itibaren bir ay içinde dava açabilir.
Dayanılan mevzuat ve kaynaklar
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu
- 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu
- 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Mevzuat ve uygulama değişebilir; somut durumunuz için bir avukata danışın.