Kat irtifakı yapılmakta olan ya da ileride yapılacak bir binanın bağımsız bölümleri için arsa üzerinde kurulan haktır. Bina tamamlandığında bu hak kat mülkiyetine dönüşür. Kat irtifakı sahibi, arsada belirli bir arsa payına ve projedeki belirli bir bölüme bağlı hakka sahiptir.
Kat irtifakının yasal dayanağı nedir?
Kat irtifakının yasal dayanağı 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'dur. Kanunun ilk maddesi, arsa malikinin yapılacak bir binanın bölümleri üzerinde irtifak hakkı kurabileceğini düzenler. Kuruluş usulü kanunun 14. maddesinde yer alır.
Kat irtifakı nasıl kurulur?
Kat irtifakı arsa malikinin ya da bütün paydaşların tapu müdürlüğüne başvurmasıyla kurulur. Başvuruya şunlar eklenir:
- Yetkili idarece onaylanmış mimari proje
- Bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanmış arsa payları
- Malikler arasındaki ilişkileri düzenleyen yönetim planı
Proje ve onay işlemleri elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilir. Her kat irtifakının hangi bağımsız bölüme ve hangi arsa payına bağlı olduğu tapu kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir.
Kat irtifakı ne zaman kat mülkiyetine dönüşür?
Kat irtifakı yapı projeye uygun olarak tamamlanıp yapı kullanma izin belgesi alındıktan sonra kat mülkiyetine dönüşür. Kat mülkiyetine geçişte ayrıca yönetim planı istenmez, kat irtifakı sırasında verilen plan geçerli olur. Yapı kullanma izni alınamazsa bina fiilen kullanılsa bile tapuda kat irtifakı olarak kalır.
Kat irtifaklı daire alırken nelere dikkat edilmeli?
Kat irtifaklı daire alırken öncelikle yapının projeye uygunluğu ve iskan alınabilirliği kontrol edilmelidir. Dikkat edilecek başlıca noktalar şunlardır:
- Tapudaki bağımsız bölüm numarasının projedeki daireyle eşleşmesi
- Arsa payının dairenin büyüklüğüyle orantılı olması
- Tapuda ipotek, haciz ya da şerh bulunup bulunmadığı
- Kaçak kat ya da projeye aykırı değişiklik olup olmadığı
Projeye aykırılık iskan alınmasını engelleyebilir. Bu durum hem kat mülkiyetine geçişi hem de sonraki satış ve kredi işlemlerini zorlaştırabilir.
Kat irtifakı ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi arasındaki ilişki nedir?
Kat irtifakı kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi ile yüklenicinin paylarını tapuda göstermenin yaygın yoludur. Arsa sahibi, sözleşmeye göre yükleniciye düşecek bölümlerin kat irtifaklarını inşaatın aşamalarına göre devreder. Yüklenici edimini yerine getirmeden yapılan devirler uyuşmazlıklara yol açabilir. Bu tür davalarda tapu iptali gündeme gelebilir. Ayrıntılar için tapu iptal ve tescil davası rehberine bakabilirsiniz.
Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki fark nedir?
Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki fark, binanın hukuki olarak tamamlanmış sayılıp sayılmadığıdır. Kat irtifakı inşaat sürecindeki bölümler için arsa üzerinde kurulan bir haktır. Kat mülkiyeti ise tamamlanmış bağımsız bölüm üzerindeki tam mülkiyettir. Kat irtifakı ve kat mülkiyeti sahipleri arasındaki uyuşmazlıklarda arabuluculuk şartı da gündeme gelebilir.
Bu madde genel bilgilendirme amaçlıdır. Satın alma öncesi tapu incelemesi ya da yükleniciyle uyuşmazlık için gayrimenkul avukatları listesinden bir avukata danışabilirsiniz.
Tanım genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez.