Tapu iptal ve tescil davası nedir, nasıl açılır?

Tapu iptal ve tescil davası nedir?

Tapu iptal ve tescil davası, yolsuz tescil nedeniyle ayni hakkı zedelenen kişinin tapu kaydını düzelttirmek için açtığı davadır. Dayanağı 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 1025. maddesidir. Davanın iki talebi vardır: mevcut kaydın iptali ve taşınmazın davacı adına tescili.

Kanun yolsuz tescili tanımlar. Geçerli bir hukuki sebebe dayanmayan ya da bağlayıcı olmayan bir işleme dayanan tescil yolsuzdur. Sahte belgeyle yapılan satış, ehliyetsiz kişinin yaptığı devir ya da gerçekte bağış olan bir satış bu kapsama girer.

Tapu iptal davası hangi sebeplerle açılır?

Tapu iptal davası en sık şu sebeplerle açılır. Her sebebin ispat yolu ve tarafları farklıdır.

• Muris muvazaası. Miras bırakanın, mirasçılardan mal kaçırmak için bağışı satış gibi göstermesi.
• Sahte vekaletname ya da sahte kimlik. Malikin haberi olmadan sahte belgeyle yapılan satış.
• Vekaletin kötüye kullanılması. Vekilin, vekil edenin aleyhine ve karşı tarafla anlaşarak düşük bedelle satış yapması.
• Ehliyetsizlik. Ayırt etme gücü olmayan bir kişinin yaptığı devir.
• Aile konutunun eş rızası olmadan devri. Aile konutu üzerindeki hakların diğer eşin açık rızası olmadan devredilmesi.
• İrade sakatlığı. Hata, aldatma ya da korkutma altında yapılan devir.

Muris muvazaası nedir, nasıl ispat edilir?

Muris muvazaası miras bırakanın gerçekte bağışlamak istediği taşınmazı, mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla tapuda satış gibi göstermesidir. Muris muvazaası uygulamada 1 Nisan 1974 tarihli içtihadı birleştirme kararına göre çözülür.

Bu karara göre görünürdeki satış muvazaalı olduğu için, gizlenen bağış ise resmi şekilde yapılmadığı için geçersizdir. Mirasçılar, miras bırakanın ölümünden sonra kendi miras payları oranında tapu iptal ve tescil isteyebilir. Her mirasçı davayı tek başına açabilir.

Mirasçılar muvazaayı tanık dahil her türlü delille ispat edebilir. Satış bedelinin gerçek değere göre çok düşük olması, alıcının ödeme gücünün olmaması ve aile içindeki ilişkiler mahkemenin baktığı ipuçlarıdır. Sonuç somut delillere göre değişir.

Muris muvazaası ile tenkis davası arasındaki fark nedir?

Muris muvazaası ile tenkis davası arasındaki fark, davanın amacı ve sonucundadır. Muvazaa davası işlemi tümüyle geçersiz sayar. Tenkis davası ise geçerli bir bağışın saklı payı aşan kısmını indirir.

Uygulamada tenkis talebi çoğu zaman muvazaa davasında terditli olarak, yani ikinci sırada istenir. Miras paylaşımındaki diğer kavramlar için miras paylaşımı rehberine bakabilirsiniz.

Sahte vekaletname ile yapılan satış iptal edilir mi?

Evet. Sahte vekaletname ya da sahte kimlikle yapılan satış, malikin iradesine dayanmadığı için yolsuz tescildir ve iptal edilebilir. Malik, kaydın iptali ve kendi adına tescil için dava açar.

Taşınmaz sahte satıştan sonra başkasına devredildiyse durum değişir. Tapu kaydına iyiniyetle güvenerek hak kazanan üçüncü kişinin kazanımı korunur. Bu durumda gerçek malik taşınmazı geri alamayabilir.

Taşınmazı geri alamayan malik, tapu sicilinin tutulmasından doğan zarar nedeniyle Devlete karşı tazminat davası açabilir. Bu dava tapu sicilinin bulunduğu yer mahkemesinde görülür. Sahtecilik için ayrıca Cumhuriyet başsavcılığına suç duyurusunda bulunulur.

Tapu iptal davası nasıl açılır?

Tapu iptal davası, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesine dava dilekçesi verilerek açılır. Süreç genellikle şu adımlardan oluşur.

1. Tapu kaydını ve satış akit tablosunu tapu müdürlüğünden alın.
2. Satışa dayanak olan vekaletname, kimlik ve diğer belgeleri isteyin.
3. Muvazaa davasında mirasçılık belgesini ve nüfus kayıtlarını hazırlayın.
4. Tanıkları ve ödeme kayıtları gibi delilleri belirleyin.
5. Dilekçede ihtiyati tedbir isteyin.
6. Harç ve gider avansını yatırın.
7. Keşif ve bilirkişi incelemesine katılın.

Davalı taraf tapuda kayıtlı malik ya da maliklerdir. Malik ölmüşse dava mirasçılarına karşı açılır. Taşınmaz el değiştirdiyse sonraki malikler de davaya dahil edilmelidir.

Ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptali istenebilir mi?

Evet. Ayırt etme gücü bulunmayan bir kişinin yaptığı satış ya da bağış geçersizdir ve tapu iptali istenebilir. İleri yaş, ağır hastalık ya da akıl hastalığı nedeniyle işlemin anlamını kavrayamayan kişinin devri buna örnektir.

Davayı işlemi yapan kişi, vasisi ya da ölümünden sonra mirasçıları açabilir. Mahkeme işlem tarihindeki durumu tespit etmek için hastane kayıtlarını toplar. Gerekirse Adli Tıp Kurumu'ndan rapor alır.

Bu davalarda ispat çoğu zaman tıbbi belgelere dayanır. İşlem tarihine yakın sağlık raporları, ilaç kayıtları ve yatış belgeleri en güçlü delillerdir.

Vekaletin kötüye kullanılması nasıl ispat edilir?

Vekaletin kötüye kullanılması, vekilin vekil edenin çıkarına aykırı davranarak taşınmazı devretmesidir. Tapu iptali için yerleşik içtihat ek bir şart arar: alıcının vekille el ve işbirliği içinde olması ya da bu durumu bilmesi.

Alıcı iyiniyetliyse taşınmaz geri alınamayabilir. Bu durumda vekil edenin vekile karşı tazminat hakkı saklıdır. Satış bedelinin gerçek değerin çok altında olması, alıcı ile vekil arasındaki yakınlık ve bedelin ödenmemesi kötüniyetin göstergeleridir.

Vekaletname verirken kapsamı dar tutmak bu riski azaltır. Belirli bir taşınmaz, belirli bir bedel ve süre sınırı içeren vekaletname daha güvenlidir.

Aile konutu eşin rızası olmadan satılırsa ne olur?

Aile konutu eşin açık rızası olmadan satılırsa diğer eş tapu iptal ve tescil davası açabilir. Türk Medeni Kanunu'na göre eşlerden biri, diğerinin açık rızası olmadan aile konutunu devredemez ve konut üzerindeki hakları sınırlayamaz.

Tapuya aile konutu şerhi konulması üçüncü kişilere karşı korumayı güçlendirir. Şerh varken alıcı iyiniyet iddiasında bulunamaz. Şerh yoksa sonuç alıcının durumu bilip bilmemesine göre değişebilir. Şerh için tapu müdürlüğüne başvurmak yeterlidir.

Hangi sebepte hangi delil önemlidir?

Her iptal sebebinin ispatında öne çıkan deliller farklıdır. Aşağıdaki tablo hazırlığınızı yönlendirmek içindir.

Davada ihtiyati tedbir neden istenir?

İhtiyati tedbir dava sürerken taşınmazın başkasına satılmasını ya da ipotek edilmesini önlemek için istenir. Tedbir yoksa davalı taşınmazı iyiniyetli bir alıcıya devredebilir. Bu durumda dava kazanılsa bile taşınmaz geri alınamayabilir.

Mahkeme ihtiyati tedbir kararı verirse tapu kaydına devir ve temlik yasağı şerhi düşülür. Mahkeme kural olarak teminat ister. Teminat tutarını mahkeme belirler.

Görevli ve yetkili mahkeme hangisidir?

Tapu iptal ve tescil davasında görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. Taşınmazın aynından doğan davalarda yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir ve bu yetki kesindir. Taraflar başka bir yer mahkemesini seçemez.

Tapu iptal ve tescil davaları dava şartı arabuluculuk kapsamında değildir. Ortaklığın giderilmesi davaları ise 2023'ten beri arabuluculuğa tabidir. İki davayı karıştırmamak gerekir.

Yargılama süreci nasıl ilerler?

Yargılama süreci dilekçelerin karşılıklı verilmesiyle başlar. Ardından ön inceleme duruşması yapılır, uyuşmazlık konuları belirlenir. Tahkikat aşamasında tanıklar dinlenir, kayıtlar toplanır.

Mahkeme taşınmazın yerinde keşif yapabilir. Bilirkişi, satış tarihindeki değeri ve taşınmazın niteliğini rapora bağlar. Karar verildikten sonra taraflar iki hafta içinde istinaf yoluna başvurabilir. Bölge adliye mahkemesi kararına karşı da kanundaki parasal sınırı aşan davalarda iki hafta içinde temyiz yolu açıktır.

Tescil kararı kesinleşmeden tapuya işlenmez. Kesinleşen karar tapu müdürlüğüne gönderilir ve taşınmaz davacı adına yazılır.

Tapu iptal davasında ispat yükü kimdedir?

Tapu iptal davasında ispat yükü davacıdadır. Türk Medeni Kanunu'na göre resmi siciller, belgeledikleri olguların doğruluğuna kanıt oluşturur. Tapu kaydı bu nedenle doğru kabul edilir ve aksini iddia eden kişi bunu ispat etmelidir.

Kaydın aksi her türlü delille ispat edilebilir. Muris muvazaasında tanık dinletmek mümkündür. Sahtecilikte ise imza ve belge incelemesi belirleyici olur. Delillerinizi dava dilekçesinde eksiksiz göstermeniz gerekir, sonradan delil eklemek kanundaki sınırlara tabidir.

Tapu iptal davası zamanaşımına uğrar mı?

Hayır. Yolsuz tescile dayanan tapu iptal ve tescil davası kural olarak zamanaşımına uğramaz. Yerleşik içtihat, mülkiyet hakkına dayanan bu davaları süreye bağlamaz. Muris muvazaası davası da bu kurala tabidir.

İstisnalar vardır. Kesinleşen kadastro tespitine, tespitten önceki sebeplere dayanarak itiraz için kesinleşmeden itibaren on yıllık süre vardır. Tenkis davasında bir ve on yıllık süreler uygulanır. Hata, aldatma ya da korkutmaya dayanan iptalde ise iradenin sakatlığını öğrenmeden itibaren bir yıl içinde sözleşmeyle bağlı olmadığınızı bildirmeniz gerekir.

Tapu dışı satışta dava açılabilir mi?

Hayır. Tapu dışı satışta, yani senetle ya da elden yapılan satışta tapu iptal ve tescil davası kural olarak açılamaz. Taşınmaz satışı resmi şekilde, tapu müdürlüğünde yapılmadıkça geçersizdir. Alıcı yalnız ödediği bedelin iadesini isteyebilir.

Noterde düzenleme şeklinde yapılmış bir satış vaadi sözleşmesi varsa durum farklıdır. Alıcı bu sözleşmeye dayanarak tescile zorlama davası açabilir. Bu dava tapu iptal davasından farklı şartlara tabidir.

Tapu iptali ile birlikte ecrimisil istenebilir mi?

Evet. Tapu iptali ile birlikte, taşınmazı haksız olarak kullanan kişiden ecrimisil, yani haksız işgal tazminatı istenebilir. Ecrimisil, taşınmazın kullanılmasından mahrum kalınan dönem için ödenir.

Yerleşik içtihada göre ecrimisil kötüniyetli zilyetten istenir ve dava tarihinden geriye doğru en çok beş yıl için hesaplanır. Tutar bilirkişi tarafından emsal kira bedelleri esas alınarak belirlenir. Paydaşlar arasında ecrimisil istenmesi için ise ek şartlar aranır.

Dava masrafları nasıl hesaplanır?

Tapu iptal ve tescil davasında masraflar, taşınmazın değerine bağlı olarak hesaplanır. Dava açılırken başvuru harcı ile peşin harç alınır. Peşin harç, dilekçede gösterilen değer üzerinden nispi olarak hesaplanır.

Keşif ve bilirkişi incelemesi sonucunda değer daha yüksek çıkarsa harç tamamlatılır. Harç tamamlanmadan dava ilerlemez. Bunun yanında tanık, keşif ve bilirkişi giderleri için gider avansı yatırılır.

Muris muvazaası davalarında değer, davacının miras payına düşen kısım üzerinden belirlenir. Ödeme gücü yoksa adli yardım talep edilebilir. Harç oranları ve gider avansı tarifesi her yıl güncellenir.

Hangi belgeler gerekir?

• Tapu kaydı ve tapu sicil müdürlüğünden alınan akit tablosu
• Satışa dayanak vekaletname ve kimlik belgeleri
• Mirasçılık belgesi ve nüfus kayıt örneği
• Satış tarihindeki rayiç değeri gösteren belgeler
• Banka hareketleri ve ödeme kayıtları
• Ehliyetsizlik iddiasında sağlık raporları ve hastane kayıtları
• Varsa ceza soruşturması dosyası

Bu davalarda harç, taşınmazın değeri üzerinden nispi olarak alınır. Harç oranları her yıl güncellenir.

Sık yapılan hatalar nelerdir?

• İhtiyati tedbir istememek. Dava sürerken yapılan devir sonucu boşa çıkarabilir.
• Sonraki malikleri davaya katmamak. Taşınmaz el değiştirdiyse bütün kayıt malikleri davalı olmalıdır.
• Yanlış yerde dava açmak. Kesin yetki kuralı nedeniyle dava taşınmazın bulunduğu yerde açılmalıdır.
• Muvazaa ile tenkisi karıştırmak. Talep sırası doğru kurulmazsa hak kaybı doğabilir.
• Harici satışa güvenmek. Tapu dışı senet mülkiyet sağlamaz.

Somut olayınızı değerlendirmek için gayrimenkul hukuku alanında çalışan avukatlara başvurabilirsiniz. İlgili hükümler 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu metninde yer alır. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır.

Dayanılan mevzuat ve kaynaklar

• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Mevzuat ve uygulama değişebilir; somut durumunuz için bir avukata danışın.