Kira tespit davası, konut ya da çatılı işyeri kirasında yeni dönemde ödenecek kira bedelinin mahkemece belirlenmesini sağlayan davadır. Taraflar artış konusunda anlaşamadığında başvurulur. Kiraya veren de kiracı da bu davayı açabilir.
Kira tespit davasının yasal dayanağı nedir?
Kira tespit davasının yasal dayanağı Türk Borçlar Kanunu'nun 344 ve 345. maddeleridir. 344. madde bedelin nasıl belirleneceğini, 345. madde davanın ne zaman açılacağını ve kararın hangi tarihten itibaren geçerli olacağını düzenler.
Kira bedeli nasıl belirlenir?
Kira bedeli kira ilişkisinin süresine göre farklı ölçütlerle belirlenir:
| Durum | Bedelin belirlenmesi |
|---|---|
| İlk beş yıl içindeki yenilenen dönemler | Önceki kira yılındaki TÜFE on iki aylık ortalama değişimini geçmemek üzere hakkaniyete göre |
| Beş yılı aşan ya da beş yıldan sonra yenilenen kiralar | TÜFE değişimi, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri dikkate alınarak hakkaniyete göre |
| Yabancı para cinsinden kira | Beş yıl geçmedikçe değiştirilemez, beş yıldan sonra kur değişimi de dikkate alınır |
Taraflar sözleşmede artış oranı kararlaştırmış olsa bile bu oran TÜFE sınırını aşamaz. 2022 ile 2023 arasında konut kiraları için uygulanan geçici artış sınırı sona ermiştir.
Kira tespit davası ne zaman açılmalı?
Kira tespit davası her zaman açılabilir. Mahkemenin belirleyeceği bedelin yeni dönemin başından itibaren geçerli olması için iki yoldan biri izlenmelidir:
- Dava, yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılır.
- Kiraya veren aynı süre içinde kiracıya kiranın artırılacağını yazılı olarak bildirir ve davayı yeni dönemin sonuna kadar açar.
Sözleşmede yeni dönemde kiranın artırılacağına dair bir hüküm varsa, yeni dönemin sonuna kadar açılan davada da karar o dönemin başından itibaren geçerli olur. Bu şartlar yoksa belirlenen bedel bir sonraki dönemden itibaren uygulanır.
Kira tespit davasında arabuluculuk zorunlu mu?
Evet. 1 Eylül 2023'ten bu yana kira tespit davası açmadan önce arabuluculuğa başvurmak dava şartıdır. Arabuluculukta anlaşma sağlanırsa tutanak mahkeme kararı niteliği kazanır. Anlaşma olmazsa son tutanakla birlikte dava açılır.
Kira tespit davasına hangi mahkeme bakar?
Kira tespit davasına kiralananın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesi bakar. Mahkeme genellikle bilirkişi aracılığıyla emsal kira araştırması yaptırır. Bilirkişi raporu bölgedeki benzer taşınmazların kira bedellerini karşılaştırır.
Kira tespit davası ile kira artış ihtarı arasındaki fark nedir?
Kira tespit davası ile kira artış ihtarı arasındaki fark, sonucun bağlayıcılığıdır. İhtar, kiraya verenin artış talebini bildirdiği bir belgedir ve tek başına kiracıyı bağlamaz. Kira tespit davası ise mahkeme kararıyla bağlayıcı yeni bir bedel belirler. İhtarın en önemli işlevi, kararın yeni dönemin başından geçerli olmasını sağlamaktır. İhtar çoğu zaman noter aracılığıyla ihtarname olarak gönderilir.
Kira ilişkisinin sona ermesine ilişkin süreçleri kira tahliye davası rehberinde anlattık. Bu madde genel bilgilendirme amaçlıdır. Somut kira ilişkiniz için gayrimenkul avukatları listesinden bir avukata danışabilirsiniz.
Tanım genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez.